점유이전금지가처분, 명도소송 전에 왜 먼저 신청해야 하나요?

점유이전금지가처분은 명도소송 전에 왜 먼저 신청해야 하나요?

명도소송은 특정한 상대방을 지정해 진행하는 재판이어서, 소송 중 점유자가 바뀌면 그 판결로는 새 점유자를 내보낼 수 없고 소송을 다시 해야 하기 때문입니다. 점유이전금지가처분은 소를 제기하기 전에 현재 점유자의 점유 상태를 고정해 이 공백을 막는 보전처분이며, 민사집행법이 정한 다툼의 대상에 관한 가처분(제300조)에 해당합니다.

다음과 같은 상황에서 가장 먼저 검토됩니다.

• 차임을 연체한 임차인이 가게나 사무실을 지인에게 넘기려는 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 제3자에게 전대하려는 경우
• 계약 없이 토지나 공사 현장을 무단으로 점유하는 사람이 있는 경우

점유이전금지가처분과 명도소송은 역할이 다릅니다.

점유이전금지가처분은 어떤 순서로 진행되나요?

신청, 담보 제공, 결정, 집행의 네 단계로 진행됩니다. 신청서는 본안 소송을 맡을 법원 또는 목적 부동산 소재지 관할 지방법원에 제출합니다.

소명자료로는 임대차계약서, 등기사항증명서, 해지 통보 내용증명, 차임 연체 내역이 기본입니다. 계약서가 없더라도 차임 입금 내역, 문자·메신저 대화, 관리비 고지서 등으로 임대차 관계와 해지 사실을 보일 수 있습니다. 계약 자체가 없는 무단 점유라면 소유권에 기한 반환청구권을 신청의 근거로 삼습니다.

가처분 결정 후 집행은 언제까지 해야 하나요?

가처분 결정이 채권자에게 고지된 날부터 2주 안에 집행해야 하며, 이 기간이 지나면 집행할 수 없습니다(가압류 집행기간에 관한 민사집행법 제292조 제2항이 같은 법 제301조에 따라 가처분에 준용됩니다). 기간을 넘기면 처음부터 다시 신청해야 하므로 결정이 나오기 전에 집행 일정과 현장 확인을 미리 준비해 두는 것이 안전합니다.

• 집행은 집행관에게 위임해 현장에서 이루어집니다.
• 집행관이 점유자를 확인하고 점유 이전을 금지한다는 취지의 공시서를 부착하면 효력이 생깁니다.
• 상대방이 자리를 비웠더라도 참여인을 세워 문을 열고 집행할 수 있습니다.
• 점유자를 잘못 특정해 집행관이 집행불능 조서를 작성하면 처음부터 다시 신청해야 합니다.

가처분의 상대방은 누구로 해야 하나요?

계약서상 임차인이 아니라 목적물을 실제로 점유하는 사람 전원을 상대방으로 삼아야 합니다. 집행 단계에서 점유자가 다르게 확인되면 집행불능이 되기 때문입니다.

가처분 집행 뒤 점유가 다른 사람에게 넘어가면 어떻게 되나요?

집행 뒤 점유를 넘겨받은 사람은 임대인에게 자기 점유를 내세워 다툴 수 없고, 임대인은 본안 승소 후 그 사람을 상대로 승계집행문을 받아 인도 집행을 할 수 있습니다. 이를 가처분의 당사자항정(當事者恒定) 효과라고 하며, 새 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 할 필요가 없다는 점이 이 제도의 핵심입니다. 승계집행문은 민사집행법 제31조에 근거한 제도입니다.

다만 효력은 집행 시점부터 생깁니다. 집행 전에 이미 점유가 넘어갔다면 그 사람은 가처분의 상대방이 아니므로 효과를 기대하기 어렵습니다. 점유 이전 조짐이 보이면 신청과 집행을 서두르는 이유가 여기에 있습니다.

가처분을 당한 점유자는 바로 나가야 하나요?

아닙니다. 점유이전금지가처분은 점유를 남에게 넘기지 말라는 명령이지 나가라는 명령이 아니므로, 점유자는 거주와 영업을 계속할 수 있습니다. 다만 다음 사항을 지켜야 합니다.

• 집행관이 부착한 공시서를 떼거나 훼손하면 형법상 공무상표시무효죄(형법 제140조)로 처벌될 수 있으므로 손대지 않아야 합니다.
• 해지 사유 등을 다투려면 이의신청으로 가처분 결정의 당부를 다툴 수 있습니다.
• 제소명령을 신청하면 법원이 상대방에게 본안 소송을 제기하라고 명하며, 그 기간은 2주 이상으로 정해집니다(가압류의 제소명령에 관한 민사집행법 제287조 제2항이 같은 법 제301조에 따라 가처분에 준용됩니다). 기간 안에 본안 소송을 내지 않으면 가처분 취소를 구할 수 있습니다.
• 가처분이 집행된 뒤 3년 동안 본안 소송이 제기되지 않으면 점유자의 신청으로 가처분이 취소될 수 있습니다.

가처분은 신청한 쪽에게도 본안 소송의 기한을 정하는 절차이므로, 집행 후에는 지체 없이 명도소송을 제기해야 합니다.

차임 연체 상가는 가처분부터 명도소송까지 어떤 순서로 진행하나요?

해지 통보, 자료 확보, 가처분 신청과 집행, 본안 소송 제기 순으로 한 흐름으로 설계하는 것이 일반적입니다.

1. 내용증명으로 계약 해지 의사를 통보합니다.
2. 임대차계약서, 등기사항증명서, 연체 내역, 현장 사진, 사업자등록 내역으로 실제 점유자와 계약 당사자를 확인합니다.
3. 본안 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 신청하고, 담보는 보증보험증권으로 갈음하도록 허가를 구합니다.
4. 결정 고지 후 2주 안에 집행관 집행에 입회해 공시서를 부착합니다.
5. 건물 인도 청구에 연체 차임과 차임 상당 부당이득 청구를 병합해 명도소송을 제기합니다.
6. 판결 또는 조정으로 마무리합니다. 조정에서는 점유자가 기한 내 자진 인도하고 연체 차임을 분할 지급하는 방식으로 합의되기도 하며, 조건은 사안마다 다릅니다.

해지 요건은 계약 내용과 연체 경위에 따라 달라집니다. 민법은 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 해지할 수 있다고 정하고(민법 제640조), 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

가처분 담보는 어떻게 제공하고 언제 돌려받나요?

담보는 현금 공탁이 원칙이지만, 법원의 허가를 받으면 보증보험증권으로 갈음할 수 있습니다. 보증보험을 쓰면 돌려받을 공탁금 없이 보험료만 부담하므로, 담보 방식은 자금 사정을 고려해 정해야 합니다.

현금으로 공탁한 담보는 본안 소송이 끝난 뒤 법원에 담보취소를 신청해 회수합니다(민사소송법 제125조). 취소 결정이 나오는 경우는 다음과 같습니다.

• 승소 판결이 확정된 경우
• 담보권리자인 상대방이 취소에 동의한 경우
• 소송이 끝난 뒤 법원이 상대방에게 정한 기간(실무상 통상 14일 내외) 안에 권리를 행사하라고 최고했는데도 행사하지 않은 경우