명도소송 판결 후 세입자가 안 나갈 때 강제집행 절차와 서류

명도소송에서 이겼는데 세입자가 나가지 않으면 어떻게 하나요?

집행문이 부여된 판결 정본을 갖추어 관할 법원 집행관에게 부동산 인도 집행을 신청해야 합니다. 판결문은 건물을 넘겨받을 권리를 확인해 줄 뿐 점유를 대신 회복해 주지 않으므로, 세입자가 스스로 나가지 않으면 민사집행법에 따른 강제집행이라는 별도의 절차가 필요합니다.

집행관은 현장에서 자진 인도 기한을 정해 계고하고, 기한이 지나도 비워지지 않으면 본집행으로 넘어갑니다. 계고 단계에서 세입자가 자진 인도에 합의해 본집행 없이 끝나는 경우도 있습니다.

명도 강제집행은 어떤 순서로 진행되나요?

해지 통보, 점유이전금지가처분, 소송과 판결, 집행 신청, 계고, 본집행의 순서로 진행됩니다. 판결 이후 단계만 보면 아래와 같습니다.

강제집행 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?

기본 서류는 집행문이 부여된 판결 정본, 송달증명원, 그리고 판결이 확정된 경우 확정증명원입니다. 사안에 따라 아래 서류가 추가됩니다.

• 집행문이 부여된 판결 정본: 집행의 근거가 되는 서류입니다.
• 송달증명원: 판결이 상대방에게 송달되었음을 증명합니다.
• 확정증명원: 항소 없이 판결이 확정된 경우에 갖춥니다.
• 반대의무 이행 증명 서류: 판결 주문이 보증금 반환과 동시에 인도하라는 동시이행 형태일 때 필요합니다.
• 승계집행문: 점유자가 피고에서 다른 사람으로 바뀐 경우 검토합니다.

차임을 몇 기 연체해야 계약을 해지하고 명도소송을 낼 수 있나요?

민법상 일반 건물 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기의 차임액에 이르러야 합니다.

해지 통보는 도달 사실을 증명할 수 있는 내용증명 등으로 하는 것이 안전합니다. 세입자는 연체액이 요건에 미치지 못했다거나 해지 통보가 도달하지 않았다고 다투는 경우가 많기 때문입니다.

점유이전금지가처분은 왜 소장 접수 전에 받아 두어야 하나요?

소송 중에 점유가 다른 사람에게 넘어가도 그 사람에게 집행할 수 있도록 하기 위해서입니다. 판결의 효력은 피고뿐 아니라 변론을 종결한 뒤의 승계인에게도 미치지만, 변론종결 전에 점유를 넘겨받은 사람에게는 미치지 않습니다. 가처분을 받아 두면 소송 중 점유를 넘겨받은 사람에게도 승계집행문을 얻어 집행할 수 있습니다. 가처분 없이 소송을 시작하면 새 점유자를 상대로 소송을 다시 해야 할 위험이 있습니다.

판결 후 항소기간은 얼마이고, 항소하면 집행이 멈추나요?

항소기간은 판결서를 송달받은 날부터 2주이며(민사소송법 제396조), 항소만 한다고 집행이 자동으로 멈추지는 않습니다. 1심 판결에 가집행 선고가 붙어 있으면 상대방의 항소와 관계없이 집행을 신청할 수 있습니다.

세입자가 집행을 멈추려면 항소와 함께 강제집행정지를 신청해야 하고, 이때 담보 제공을 요구받을 수 있습니다. 판결 뒤에 연체 차임을 모두 갚는 등 새로운 사정이 생겼다면 청구이의의 소로 다툴 수도 있습니다.

판결 후 세입자는 어떤 점을 다툴 수 있나요?

세입자가 실제로 다투는 쟁점은 대체로 다섯 가지입니다.

• 연체액이 해지 요건(일반 건물 2기, 상가 3기)에 이르렀는지
• 해지 통보가 적법하게 도달했는지
• 상가의 경우 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했는지
• 항소와 함께 강제집행정지를 받을 요건이 있는지
• 판결 이후 연체 차임 변제 등 새로운 사정이 생겼는지(청구이의)

판결이 보증금 반환과 동시에 인도하라는 내용이면 어떻게 집행하나요?

임대인이 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 사실을 증명해야 집행이 개시됩니다. 이 증명 서류가 빠지면 집행 신청 단계에서 막히므로 판결 주문에 동시이행 조건이 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 서류 한 장의 누락으로 집행이 몇 주 지연될 수 있습니다.

집행 당일에는 어떤 일이 벌어지고 남은 짐은 어떻게 되나요?

점유자가 문을 열어 주지 않아도 열쇠 기술자를 통해 개문하고, 남은 짐은 집행관이 반출해 보관합니다. 반출된 물품은 일정 기간 보관되다가 채무자가 찾아가지 않으면 매각 절차로 처리됩니다. 노무비와 운반·보관비는 원칙적으로 채무자 부담이므로, 집행비용액확정결정을 신청해 청구할 수 있습니다.

임대인이 직접 자물쇠를 바꾸거나 단전·단수를 해도 되나요?

안 됩니다. 자력구제는 허용되지 않으며, 형사 처벌과 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 판결을 받은 뒤라도 정해진 집행 절차를 밟아야 하고, 임대인이 직접 퇴거를 강제하면 오히려 임대인이 가해자가 되어 사건이 형사 문제로 번질 수 있습니다.