전세사기 형사고소, 어느 시점에 어떤 죄명으로 접수해야 할까

전세사기, 임대인이 보증금을 안 돌려주면 바로 사기죄가 성립하나요?

아닙니다. 형법 제347조 사기죄는 임대인이 계약 체결 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지가 핵심이므로, 단순히 반환이 지연되는 것만으로는 사기죄가 성립하지 않을 수 있습니다. 사정변경으로 인한 일시적 반환 지체와, 처음부터 반환할 생각이 없었던 기망은 법적으로 구분됩니다.

• 계약 당시 주택에 이미 과도한 근저당이 설정되어 있었는지
• 반환 능력 없이 여러 세입자에게 동일한 방식으로 보증금을 받은 이른바 무자본 갭투자 정황이 있는지
• 계약 체결을 유도하기 위해 등기부상 권리관계나 다른 임대차 사실을 숨겼는지
• 보증금 반환 요구 이후 연락을 끊거나 재산을 은닉한 정황이 있는지

전세사기 형사고소는 어떤 죄명과 법적 근거로 진행되나요?

전세사기가 형사처벌 대상이 되는 근거는 형법 제347조 사기죄입니다. 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 전세사기에서는 임대인이 보증금이라는 재물을 기망을 통해 교부받은 것으로 구성되며, 수사는 통상 아래 단계를 거칩니다.

전세사기 형사고소는 어느 시점에 접수하는 것이 유리한가요?

계약 만료 후 반환을 요구했음에도 임대인이 연락을 끊거나 반환을 거부하면서, 근저당 설정이나 다른 피해자 존재 등 기망 정황을 뒷받침할 자료를 어느 정도 확보한 시점이 접수에 유리합니다. 지나치게 이른 시점에는 단순 채무불이행으로 판단될 위험이 있고, 지나치게 늦으면 그 사이 임대인이 재산을 은닉해 피해 회복이 어려워질 수 있습니다. 고소 전 아래 자료를 정리해두는 것이 수사 방향에 도움이 됩니다.

• 임대차계약서
• 확정일자·전입신고 내역
• 계약 체결 당시의 등기부등본
• 임대인과 주고받은 대화 기록
• 동일한 임대인과 계약한 다른 피해자와의 접촉 내역

형사고소만으로 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 형사고소는 임대인의 처벌을 목적으로 하고, 보증금 회수는 별도의 민사절차로 진행됩니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 대항력이 생긴다고 규정합니다. 같은 법 제3조의2는 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정합니다.

형사절차와 병행할 수 있는 민사적 회수 절차로는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 강제집행 등이 있습니다.

전세사기피해자로 인정받으면 무엇이 달라지나요?

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 일정 요건을 갖춘 피해자는 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관의 결정으로 전세사기피해자로 인정받을 수 있습니다. 다만 이 인정은 지원 대상 여부를 정하는 절차이며, 형사절차에서의 유죄 여부나 보증금 회수 자체를 보장하지는 않습니다. 따라서 피해자 인정 신청, 형사고소, 보증금 회수 절차는 각각 별도로 준비해야 합니다.

형사고소를 당한 임대인은 어떻게 대응해야 하나요?

형사고소를 당한 임대인 입장에서는 처음부터 반환 의사나 능력이 없었던 것이 아니라 시장 상황 등 외부 요인으로 반환이 지연되었음을 소명하는 것이 쟁점이 됩니다. 사기죄는 계약 체결 당시 기망의 고의가 있었는지를 두고 다투는 사건이 많아, 계약 체결 경위와 자금 상황, 다른 임차인과의 관계 등 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.