보증금 안 줄 때 법적 대응, 임차권등기명령부터 강제집행까지

보증금을 못 받았는데 먼저 이사를 가도 되나요?

원칙적으로 이사보다 권리 보전이 먼저입니다. 임차권등기명령이 완료되기 전에 집을 비우면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 이사가 불가피한 상황이라면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

임차권등기명령이란 무엇이고 왜 신청해야 하나요?

임차권등기명령은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 단독으로 법원에 신청할 수 있는 제도로, 주택임대차보호법에 근거를 두고 있습니다. 등기가 완료되면 임차인이 실제로 전출하거나 점유를 옮기더라도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

• 신청 시점: 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우
• 효과: 이사·전출 이후에도 대항력·우선변제권 유지
• 주의: 등기 완료 전 이사는 권리 상실 위험

계약갱신 거절 통지는 언제까지 해야 하나요?

묵시적 갱신을 막으려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다. 이 기간 내에 별다른 의사표시가 없으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되어, 임대인이 원하는 시점에 보증금 반환 및 계약 종료를 주장하기 어려워질 수 있습니다.

보증금을 돌려받기 위한 법적 절차는 어떤 순서로 진행되나요?

반환이 지연될수록 단계별로 대응 수위를 높여가는 방식이 일반적입니다.

강제집행 단계에서는 민사집행법에 따른 절차가 적용되며, 임대인의 재산 상태와 선순위 권리관계에 따라 실제 회수 시점과 금액은 사건마다 달라질 수 있습니다.

"다음 세입자가 들어와야 준다"는 집주인의 말이 맞나요?

맞지 않습니다. 보증금 반환 의무는 임대차 계약이 종료되면 발생하는 임대인의 의무로, 후속 세입자의 존재 여부와는 법적으로 무관합니다. 반환이 지연되면 임차인은 지연에 따른 손해배상(지연손해금)을 함께 청구할 수 있습니다.

계약서를 분실했는데도 소송이 가능한가요?

계약서 원본이 없어도 소송 자체는 가능할 수 있습니다. 보증금 입금 내역, 임대인과 주고받은 문자·메시지, 전입신고 및 확정일자 기록 등이 임대차 관계와 보증금액을 뒷받침하는 증거로 활용될 수 있습니다. 다만 확보된 자료의 종류와 내용에 따라 입증 성패가 달라질 수 있어 사전 검토가 필요합니다.

집주인이 임차인 집에 무단으로 들어가면 어떤 문제가 생기나요?

보증금을 돌려주지 않은 집주인이라 하더라도, 임차인이 실제 거주 중인 공간에 동의 없이 들어가면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 이는 형법에 규정된 범죄로, 보증금 미반환을 둘러싼 분쟁이 민사 사건에 그치지 않고 형사 사건으로까지 번질 수 있음을 보여줍니다.