부동산 잔금 미지급 법적 대응: 이행 최고·가압류·소송 단계별 절차

잔금일에 매수인이 돈을 안 주면 즉시 계약을 해제할 수 있나요?

아니요. 민법 제544조에 따라 계약 해제 전에 반드시 이행 최고 절차를 거쳐야 합니다. 매도인이 소유권이전등기 서류를 갖추어 이행 준비(이행 제공) 상태를 갖춘 뒤, 매수인에게 7일~14일의 상당한 기간을 지정해 잔금 지급을 최고해야 합니다. 그 기간이 지나도록 잔금이 들어오지 않으면 비로소 계약 해제 의사를 표시할 수 있습니다. 이행 최고 없이 곧바로 해제를 통보하면 효력이 다투어져 오히려 매도인이 불리해질 수 있습니다.

잔금 미지급 시 법적 대응 절차는 어떻게 되나요?

1. 이행 제공 확보: 등기권리증·인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추고 준비 완료 상태를 입증합니다.
2. 내용증명 발송: 7~14일의 기간을 명시해 잔금 지급을 최고합니다. 발송일과 수령 사실이 공식 기록으로 남아 이행 최고 시점의 핵심 증거가 됩니다.
3. 계약 해제 또는 이행 청구 선택: 기간 도과 후 ① 계약 해제 + 손해배상(위약금(민법 제398조 손해배상액 예정) 특약이 있으면 계약금 몰취, 특약이 없으면 실손해 배상 청구), 또는 ② 매매대금 지급 청구 소송 중 전략적으로 선택합니다.
4. 보전처분 신청: 민사집행법 제276조에 따라 매수인 재산에 가압류, 해당 부동산에 처분금지가처분을 신청해 채권을 보전합니다.
5. 본안 소송 제기: 매매대금 청구 또는 해제에 따른 손해배상 청구 소송을 진행하고, 판결 확정 후 강제집행으로 잔금을 회수합니다.

계약 해제 vs 잔금 청구 소송, 어느 쪽이 유리한가요?

거래를 완결하고 잔금을 받고 싶다면 매매대금 청구 소송을, 계약 자체를 정리하고 싶다면 해제 절차를 선택합니다. 두 경우 모두 가압류 등 보전처분은 병행 가능합니다.

잔금 지연에 따른 지연손해금은 얼마나 되나요?

잔금 지급일 다음 날부터 민법 제379조에 따른 민사법정이율 연 5%의 지연손해금이 자동으로 발생합니다. 소송을 제기하면 소장 부본 송달일 이후부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 연 12%로 이율이 높아집니다. 잔금 채권의 소멸시효는 민법 제162조 제1항에 따라 10년이므로, 기간 내에 소 제기·가압류 신청 등 시효 중단 조치를 반드시 취해야 합니다.

가압류는 어떻게 신청하고, 담보는 얼마나 공탁해야 하나요?

본안 소송 전이라도 법원에 가압류를 신청해 매수인의 예금·부동산 등 재산 처분을 막을 수 있습니다. 신청 시 피보전채권(잔금액)의 존재와 보전의 필요성을 소명해야 하며, 법원이 정한 담보를 공탁해야 합니다. 담보액은 법원이 사건별 재량으로 정하며 현금 공탁·보증보험증권 등 방식에 따라서도 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 결정까지 걸리는 기간 역시 법원의 사건 부담이나 소명자료 보완 여부에 따라 편차가 크므로 일정을 단정하기 어렵습니다. 대상 부동산에 처분금지가처분을 별도로 신청하면 제3자에게 소유권이 이전되는 것도 차단할 수 있습니다.

증거가 없거나 구두 합의만 있을 때는 어떻게 해야 하나요?

• 문자·카카오톡 대화 캡처: 잔금 연기 합의나 매수인의 인정 발언이 있으면 즉시 보관
• 통화 녹음: 당사자 일방 녹음은 국내법상 합법이므로 주요 통화는 녹음 보존
• 계좌 이체 내역: 계약금·중도금 수령 사실로 계약 성립 자체를 입증하는 기초 증거
• 내용증명 반송 확인서: 우체국이 발송일과 수령 사실을 공식 확인하는 기록으로 이행 최고 시점 입증에 활용