매매 잔금 미지급 법적 대응 — 계약 해제·가압류·소송 절차

매수인이 잔금 지급일을 어기면 민법 제387조·제544조상 이행지체 채무불이행이 성립합니다. 매도인은 ① 계약을 유지하며 잔금을 청구하거나 ② 계약을 해제하고 위약금·손해배상을 청구하는 두 가지 경로 중 하나를 선택할 수 있으며, 결정이 빠를수록 회수 가능성이 높아집니다.

잔금 미지급은 법적으로 어떤 문제가 되나요?

잔금 지급 약정일 다음 날부터 이행지체가 개시되고, 그 시점부터 법정이자가 발생합니다.

• 법정이자율: 연 5%(민법 제379조) — 지급기일 다음 날부터
• 판결 선고 후: 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)
• 채권 소멸시효: 10년(민법 제162조 제1항)

바로 계약을 해제할 수 있나요, 아니면 절차가 필요한가요?

잔금일이 지났더라도 즉시 해제는 원칙적으로 불가합니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(催告)한 뒤에도 이행이 없을 때 해제권이 발생한다고 규정합니다. 실무상 이 기간은 7일~14일로 봅니다.

1. 내용증명 발송 — 이행 최고 및 기간 명시, 발송 날짜·수령 사실 보존
2. 지정 기간 내 이행 미확인
3. 계약 해제 의사표시 — 내용증명 또는 문서로 발송

주의: 매도인도 소유권이전등기 서류(등기권리증·인감증명서·매도용 인감 등)를 갖추고 동시이행 제공 사실을 증거로 남겨야 합니다. 그렇지 않으면 매수인이 민법 제536조 동시이행의 항변권을 내세워 이행지체 책임을 면할 수 있습니다.

계약 해제 시 위약금은 얼마나 받을 수 있나요?

매수인 귀책으로 해제되면 민법 제565조에 따라 계약금 전액 몰취가 기본입니다. 계약서에 별도 위약금 조항이 있으면 그 기준을 적용하며, 실손해가 위약금을 초과하면 초과분도 입증해 추가 청구할 수 있습니다.

매수인 재산이 사라지기 전에 할 수 있는 보전 조치가 있나요?

판결 전 매수인이 재산을 처분·은닉하면 집행이 불가능해집니다. 소송 전 또는 소송 중 가압류(민사집행법 제276조)를 신청해 매수인 재산을 먼저 묶어두는 것이 핵심입니다.

• 대상 재산: 부동산, 예금채권, 급여채권 등
• 담보 제공: 청구금액의 약 1/10 수준 공탁 또는 지급보증보험증권
• 결정 소요: 신청 후 통상 3일~1주 이내 결정
• 효과: 가압류 등기 이후 제3자 취득에 대항 가능 — 본압류 전환 시 우선 배당

잔금 청구 소송 절차와 기간은 어떻게 되나요?

가압류 이후에는 잔금 지급 청구 소송 또는 위약금·손해배상 청구 소송으로 이어집니다. 청구금액이 3,000만 원 이하이면 소액사건심판법에 따라 단 1회 변론으로 신속 처리될 수 있습니다.

1. 소장 접수 → 법원 배당 → 피고 답변서 제출(30일 내)
2. 변론기일 1~3회 — 평균 3~6개월 소요
3. 판결 선고 → 항소 가능(선고일로부터 14일 내)
4. 확정 판결 후 강제집행 — 가압류를 본압류로 전환, 배당 절차

지급명령(민사소송법 제462조)을 활용하면 변론 없이 더 빠른 집행권원을 확보할 수 있으나, 매수인이 이의를 제기하면 통상 소송으로 이행됩니다.

동시이행의무가 왜 분쟁의 핵심 쟁점이 되나요?

매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 민법 제536조 동시이행 관계입니다. 한쪽이 이행을 제공하지 않으면 상대방도 거절할 수 있습니다. 매도인이 등기 서류를 준비하지 않은 채 잔금만 요구하면 이행지체 주장이 무력화될 수 있으므로, 최고 전 반드시 이행 제공 사실을 서면·사진·문자 등으로 증거화해야 합니다.