전세금 못 돌려받을 때 대응 방법 — 임차권등기부터 소송·형사까지
2026. 7. 1.
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?
계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령 신청 → 내용증명 → 보증금반환청구소송 → 강제집행 순서로 대응해야 합니다. 이 중 첫 번째 단계가 가장 급합니다. 임차권등기명령이 완료되기 전에 이사·전출하면 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력이 소멸하고, 이후 모든 절차에서 후순위로 밀립니다.
임차권등기명령이란 무엇이고 어떻게 신청하나요?
임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도입니다. 임대차 계약이 종료된 뒤에도 임차인이 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 등기부에 임차권을 표시합니다.
- 신청 법원: 임차 주택 소재지 관할 지방법원(또는 지원)
- 필요 서류: 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 주민등록등본, 계약 만료 통지 자료
- 비용: 인지대 약 1,000원 내외 + 등기 촉탁 수수료(실비)
- 처리 기간: 통상 결정까지 1~2주
- 핵심 효력: 등기 완료 후 이사·전출해도 대항력·우선변제권 유지(주택임대차보호법 제3조의3 제5항)
주의: 임차권등기명령이 완료되기 전에 전출 신고를 하면 대항력이 즉시 소멸합니다. 반드시 등기 완료 → 이사·전출 순서를 지켜야 합니다.
보증금반환청구소송과 강제집행은 어떻게 진행되나요?
임차권등기로 권리를 보전한 뒤에도 반환이 이루어지지 않으면 소송을 제기하고, 승소 판결을 집행권원으로 삼아 강제집행을 신청합니다.
| 단계 | 절차 | 주요 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 내용증명 발송 — 반환 기한·금액 명시 | 민법 제387조 |
| 2 | 보증금반환청구소송 제기 | 민사소송법 |
| 3 | 판결 확정 | — |
| 4 | 부동산 강제경매 또는 임의경매 신청 | 민사집행법 제83조·제268조 |
| 5 | 채권 압류·추심 명령 | 민사집행법 제223조 |
지연손해금 이율: 소장 송달 전까지 연 5%(민법 제379조), 소장 송달 다음 날부터 판결 확정까지 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)가 적용됩니다.
소멸시효: 보증금 반환 청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 그러나 대항력 유지 여부에 따라 실질적 회수 가능성이 크게 달라지므로 시효를 믿고 대응을 늦추는 것은 위험합니다.
집주인이 전세금을 안 돌려주면 사기죄로 고소할 수 있나요?
보증금 미반환이 곧바로 형법 제347조의 사기죄로 인정되지는 않습니다. 단순한 자금 사정으로 인한 반환 지체는 민사상 채무 불이행에 그치며, 형사 처벌을 위해서는 계약 체결 당시 기망의 고의와 편취 의사가 있었음을 입증해야 합니다.
다음 정황이 확인될 경우 사기 혐의 고소를 검토할 수 있습니다:
- 계약 시점에 이미 담보 초과·채무 초과 상태였던 경우
- 다수의 임차인에게 동일 방식으로 보증금을 수취한 반복 사례(갭투자 사기 패턴)
- 계약 직후 근저당권 설정 등으로 고의로 담보 가치를 훼손한 경우
- 처음부터 변제 능력 또는 의사 없이 계약을 체결한 객관적 증거가 있는 경우
형사 고소 전에 계약 전후 임대인의 재산 상태와 등기 이력을 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제8조에 따라, 일정 보증금액 이하의 소액임차인은 경매 배당 시 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있습니다. 2023년 9월 시행령 개정 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 | 보증금 기준(이하) | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시·세종시·제주도 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
소액임차인 해당 여부는 임대차 계약 체결 시점의 시행령 규정을 기준으로 판단합니다.
전세금 반환 대응 체크리스트
- 임대차계약서·보증금 입금 내역·계약 만료 통지 기록 보관
- 이사 전 임차권등기명령 신청 (등기 완료 후 이사·전출)
- 내용증명으로 반환 기한 및 금액 공식 통지
- 보증금반환청구소송 제기
- 승소 후 부동산 경매 또는 채권 압류·추심 신청
- 기망 정황이 있으면 형사 고소 병행
자주 묻는 질문
- 임차권등기명령 신청 후 언제 이사할 수 있나요?
- 법원의 임차권등기명령 결정이 내려지고 등기부에 실제로 등기가 완료된 이후에만 이사·전출이 안전합니다. 결정만으로는 부족하고 등기부 기재까지 확인해야 하며, 통상 신청 후 1~2주가 소요됩니다.
- 전세금 반환 청구권의 소멸시효는 몇 년인가요?
- 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 다만 대항력을 상실하면 경매 배당에서 후순위로 밀려 사실상 회수가 어려워지므로, 소멸시효와 무관하게 즉시 임차권등기명령을 신청하는 것이 중요합니다.
- 집주인이 파산하면 전세금을 아예 못 돌려받나요?
- 집주인이 파산 또는 경매가 진행되더라도, 임차권등기와 우선변제권이 보전되어 있다면 배당 절차에서 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다. 특히 소액임차인은 최우선변제 규정(주택임대차보호법 제8조)에 따라 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 받을 수 있습니다.
- 전세보증보험에 가입되어 있으면 즉시 청구할 수 있나요?
- HUG(주택도시보증공사) 등 전세보증보험에 가입된 경우, 계약 만료 후 임대인이 반환을 거부하면 보증기관에 보험금을 청구할 수 있습니다. 통상 계약 만료일로부터 일정 기간(HUG 기준 1개월) 경과 후 청구가 가능하며, 보증기관이 대신 지급 후 임대인에게 구상권을 행사합니다.
- 전세금 반환 소송 없이 빠르게 돌려받을 방법이 있나요?
- 지급명령(민사소송법 제462조)을 이용하면 소송 없이 법원을 통해 지급을 명할 수 있어 비용과 시간을 줄일 수 있습니다. 다만 임대인이 이의를 제기하면 통상 소송으로 이행되므로, 다툼이 예상되는 경우에는 처음부터 소송을 제기하는 것이 효율적일 수 있습니다.
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